Rupiah Melemah, KPR Mengencang, Siapa Masih Bisa Membeli Rumah?

Oleh Erwin Syah*

Setiap pengembang perumahan mengenal momen yang sama: unit bagus, lokasi strategis, harga masuk akal—tetapi calon pembeli tiba-tiba menunda. Diskon ditambah, tim pemasaran bekerja lebih keras, penjualan tetap melambat. Yang sesungguhnya terjadi bukan di brosur atau spanduk, melainkan di tempat yang jauh lebih besar daripada keduanya: nilai tukar, suku bunga, dan keyakinan orang akan masa depan ekonominya.

Pasar rumah tidak hidup di ruang hampa. Pada akhirnya, tiga hal menentukan apakah seseorang jadi membeli: pendapatannya, tersedia atau tidaknya KPR yang terjangkau, dan optimismenya terhadap hari esok. Indikator yang biasa kita pelototi—rupiah, emas, Indeks Harga Saham Gabungan— tidak menggerakkan pasar secara langsung. Mereka bekerja sebagai sinyal yang membentuk kemampuan dan keberanian finansial calon pembeli.

Rantainya bisa dipetakan. Rupiah yang melemah menaikkan harga material berkandungan impor—besi, baja ringan, kaca, sanitasi—sehingga biaya membangun naik tanpa satu dolar pun berpindah tangan di lokasi proyek. Namun pukulan terberat justru datang lewat jalur tak langsung: pelemahan tajam memicu inflasi impor, bank sentral meresponsnya dengan  menaikkan  bunga, dan  bunga itulah  yang  akhirnya  mengencangkan  KPR.  Kenaikan harga semen masih bisa diserap; kenaikan cicilan jauh lebih sulit.

Itulah yang sedang berlangsung. Hanya dalam sebulan, Bank Indonesia menaikkan BI- Rate tiga kali—total 100 basis poin menjadi 5,75 persen pada 18 Juni, level tertinggi sejak April 2025—demi menahan rupiah yang sempat menyentuh Rp18.000 per dolar AS. Rupiah kini menguat tipis ke kisaran Rp17.700 seiring meredanya ketegangan Timur Tengah, tetapi arah kebijakan moneter telanjur mengetat. IHSG bergerak liar di sekitar 6.100–6.200, sementara emas Antam—setelah mencetak rekor sekitar Rp3,16 juta per gram pada awal tahun—masih bertengger di kisaran Rp2,7 juta.

Konfigurasinya  jelas:  rupiah  tertekan,  bunga  naik,  bursa  bergejolak.  Dan setiap  kali bunga acuan naik, yang pertama terdorong keluar dari pasar adalah kelas menengah yang menggantungkan pembelian pada KPR komersial.

Di  sinilah banyak orang  keliru:  menganggap  “pasar  rumah”  sebagai  satu  pasar  yang seragam. Padahal pembeli rumah subsidi Rp200 juta dan pembeli rumah Rp10 miliar hidup di dua dunia yang nyaris tak bersentuhan. Datanya berbicara. Pada masa pasar lesu 2024–2025, ketika  Survei  Harga  Properti  Residensial  Bank  Indonesia  mencatat  penjualan  rumah  primer nyaris stagnan, penjualan rumah tipe kecil justru melonjak dua digit—ditopang subsidi dan insentif pajak—persis ketika tipe menengah anjlok lebih dari sepertiga karena terjepit bunga tinggi.

Maka jawaban atas pertanyaan “siapa yang masih bisa membeli rumah?” hari ini terasa getir.  Di  ujung  bawah,  mereka  yang  tertolong  subsidi  negara—selama  kuota  FLPP  masih tersedia. Di ujung atas, mereka yang kekayaannya tak bergantung pada cicilan: pemilik aset, pemegang saham, pemburu emas yang kini duduk di atas untung besar. Yang paling terjepit ada di tengah: keluarga muda berpenghasilan tetap, yang gajinya naik pelan tetapi cicilannya naik cepat. Survei yang sama menegaskan sekitar tiga perempat rumah primer dibeli melalui KPR—artinya setiap kenaikan bunga langsung memangkas barisan orang yang sanggup membeli.

Pelajarannya, keterjangkauan rumah tak pernah ditentukan oleh harga jual semata, melainkan oleh besar cicilan dan apakah pengajuan KPR disetujui. Selama bunga tinggi bertahan, beban itu paling menekan kelompok yang justru paling membutuhkan rumah pertama. Di titik inilah kebijakan menjadi penentu, bukan pelengkap: menjaga pasokan rumah subsidi, memperluas kuota FLPP, dan merancang skema cicilan yang melindungi pembeli pemula.

Ada  pula  sisi  yang  lebih  terang. Lonjakan  emas  bukan kabar buruk  yang  permanen. Investor yang membeli di harga Rp1–1,5 juta per gram kini menggenggam untung besar, dan secara historis sebagian dana itu akhirnya mengalir ke rumah, tanah, dan ruko ketika gelombang ambil untung tiba. Permintaan yang tertunda selama dua tahun ini tidak lenyap—ia hanya menunggu sinyal bahwa biaya meminjam mulai turun.

Ekonomi makro akan selalu bergerak di luar kendali kita. Yang berada dalam kendali kita hanyalah kemampuan membacanya. Pasar tidak pernah benar-benar sepi atau ramai begitu saja; ia selalu memberi tahu lebih dulu—lewat kurs, lewat suku bunga, lewat layar bursa, dan lewat harga  emas di  etalase toko. Bagi calon pembeli maupun pembuat kebijakan, tugasnya sama: belajar mendengarkan sebelum pasar telanjur menutup pintu bagi mereka yang paling ingin masuk.

*Penulis adalah praktisi pengembang perumahan dan keuangan, Wakil Ketua APERSI Korwil III Jawa Barat (Depok–Bogor).